Méthode pour calculer la valorisation de l’usufruit lors d’une acquisition en démembrement

La seule circonstance, que l’intérêt financier des sociétés civiles immobilières résiderait dans le coût très faible d’acquisition de la pleine propriété à l’issue de la période d’usufruit, ne permet pas de regarder la valeur de l’usufruit à la date de la cession comme ayant été surévaluée. Pour la Cour, la charge de la preuve reposant sur l’administration, « si la valeur de la nue-propriété à la date de la cession doit prendre en considération la valeur de la pleine propriété au terme du démembrement, l’administration, à qui incombe ici la charge de la preuve, ne démontre pas la cohérence de sa méthode fondée sur une actualisation de la valeur de la pleine propriété à partir d’un taux de croissance constant des revenus futurs de l’usufruitier pour la durée de son usufruit temporaire ».
« La méthode alternative proposée par l’administration dans sa note en délibéré fondée sur la méthode du cash-flow ne permet pas non plus d’obtenir des chiffres aussi voisins que possible de ceux qu’aurait entraîné le jeu normal de l’offre et de la demande à la date où les acquisitions sont intervenues, dès lors que, comme le soutient la société requérante, pour déterminer le revenu attendu sur la durée des démembrements, il incombait au ministre de prendre en compte l’indexation des loyers de 3 % telle que prévue par les baux relatifs aux immeubles en cause et non contestée par l’administration ».
Arrêt de la CAA de NANCY du 14 mai 2019, n°18NC00107

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