« L’immobilier risque de boire la tasse en 2021 et 2022, en France ! »

Les prix de l’immobilier devraient chuter de 20% en moyenne en France (et notamment dans les grandes villes où la bulle est la plus forte) au cours des deux prochaines années, juge Marc Touati, président du cabinet ACDEFI.

Après la baisse justifiée de 2013-2015, la récente remontée des prix immobiliers, principalement à Paris, mais aussi dans certaines villes de province comme Lyon, Bordeaux ou Rennes, confirme que nous sommes toujours face à une bulle, c’est-à-dire un phénomène de décalage entre le prix de marché des actifs immobiliers et leur valeur réelle.

De 1960 à 2000, l’indice du prix des logements rapporté au revenu disponible par ménages (en base 1 en 2000) a oscillé entre 0,6 et 1,7, atteignant un niveau moyen, considéré comme « normal », de 1,1. Bien loin de ce niveau raisonnable, il est actuellement de 1,7. C’est certes légèrement moins que le sommet de 1,72 atteint en 2011, mais toujours beaucoup trop élevé.

A ce jeu des excès, il faut d’ailleurs souligner que le ratio parisien a largement dépassé son sommet de 2012, atteignant un nouveau pic historique de 2,68 au premier trimestre 2020 (contre, rappelons-le, un niveau « normal » de 1,1). Notons également que les encours des seuls crédits à l’habitation représentent 82 % du revenu des ménages, là aussi un record. Bien entendu, tant que les taux d’intérêt obligataires restent faibles, il n’y a pas péril en la demeure.

Parallèlement, le développement de la digitalisation et du télétravail va de facto réduire l’appétence pour les bureaux et les locaux commerciaux. Or, de nombreux investisseurs et fonds d’investissements immobiliers se sont lourdement endettés pour acquérir ce type de biens, en comptant sur les loyers pour rembourser leurs échéances de crédits.

Enfin, et plus structurellement, le marché de l’immobilier va devoir également digérer les conséquences du papy boom, en l’occurrence une augmentation du nombre de décès de nos aînés, c’est-à-dire des enfants du baby boom, soit un total d’environ 630.000 décès par an au cours des dix prochaines années, en espérant que le Covid19 n’aggravera pas ce chiffre, contre une moyenne de 570.000 décès annuels depuis 2010.

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